西安市棚户区改造项目回迁安置工作指导意见

西安市棚户区改造项目回迁安置工作指导意见

为进一步规范和做好我市棚户区改造项目的回迁安置工作，确保被征收人按时回迁安置，根据新颁布的《西安市物业管理条例》、《西安市棚户区改造管理办法》和《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》以及相关法规文件，结合全市棚户区(含集体土地上的棚户区)改造项目回迁安置工作的实际，特制定本指导意见。

一、建立健全回迁安置工作责任体系

按照“政府主导、以区为主”原则，各区、开发区棚(城)改办是棚户区改造项目回迁安置工作的责任主体，具体负责组织实施和监督管理辖区内棚户区改造项目的回迁安置及相关维稳工作。

各区、开发区棚(城)改办要明确回迁安置工作的责任科室，选调政治素质强、业务能力精、政策水平高、善做群众工作的人员充实回迁安置工作队伍，建立回迁安置工作责任体系，健全回迁安置工作制度。

市棚(城)改办对各区、各开发区棚户区改造项目的回迁安置工作进行指导、检查和考核，考核结果纳入各区、各开发区的年度目标综合考核范围。

二、建立回迁安置小区前期物业管理报备制度

(一)棚户区改造项目回迁安置小区基本建成后，在启动回迁安置工作前的6个月内，各区、开发区棚(城)改办督促、协调项目所在街道办事处或者开发区管理委员会相关部门要完善安置小区的社区和居民委员会组建工作，适时召开业主大会，选举业主委员会或者组建临时物业管理委员会，确定安置小区的管理模式。

(二)棚户区改造项目的改造主体负责选聘回迁安置小区的物业服务企业，实行安置小区的前期物业管理。

项目改造主体应该在实施回迁安置工作前的90日内，依据建设工程规划许可证确定的红线图范围作为物业管理区域，按照《棚户区改造项目安置小区前期物业管理服务招标投标工作的指导程序》(附件1)选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，并将前期物业服务合同向各区、开发区棚(城)改办和业务主管部门报备。

三、建立回迁安置工作方案报备制度

(一)制定回迁安置计划。各区、开发区棚(城)改办负责在制定棚户区改造项目实施方案时，应当将改造项目回迁安置工作计划作为一项重要内容，在项目立项时一并提交审议。

回迁安置工作计划应当包括：

1、回迁安置的时限及责任主体。

2、回迁安置的方式。以产权调换和在货币化安置方式中采取政府购买服务方式集中以实物安置的，须明确安置房屋的位置、户型、面积、结构形式和平层户数等资料。

3、以货币直接补偿给被征收人和房票方式安置的相关情况和比例。

(二)制定回迁安置工作方案。回迁安置工作方案的主要内容应包括回迁安置工作组织方案和实施方案两部分。

各区、开发区棚(城)改办负责按照《棚户区改造项目回迁安置工作指导方案》(附件2)，制定改造项目回迁安置工作方案。

(三)报备。各区、开发区棚(城)改办按照《棚户区改造项目回迁安置工作方案报备指导程序》(附件3)，完成改造项目回迁安置工作方案的报备工作。

四、规范回迁安置工作流程

(一)承接查验。前期物业服务企业在项目改造主体(建设单位)的配合下，对棚户区改造项目回迁安置小区进行承接查验，发现问题由项目改造主体及时维修整改。

(二)发布公告。用于产权调换的安置房屋达到协议约定条件后，各区、开发区棚(城)改办及时发布改造项目回迁安置工作公告，告知被征收人回迁安置的时间、地点和其他相关事项。

(三)组织实施。各区、开发区棚(城)改办依据报备的回迁安置工作方案，参照咨询接待→资料审核→选房安置→财务结算→专项维修资金缴纳→建档发证→物业登记→办理入住→交验房屋的程序，组织实施回迁安置各项工作。

(四)总结报备。各区、开发区棚(城)改办负责完善回迁安置工作资料的收集、整理和归档，并在回迁安置工作完成后的15日内书面报市棚改办回迁安置工作处。

五、完善回迁安置小区的社会化管理工作

(一)移交公建配套设施。各区、开发区棚(城)改办负责按照棚户区改造项目安置小区《公建配套设施建设合同履行确认证明》，监督项目改造主体有序向民政、教育和卫生等部门进行相关公建配套设施的移交工作，并在移交完成后书面报市棚(城)改办回迁安置工作处。

(二)完善社会化管理。在棚户区改造项目回迁安置工作基本完成后，各区、开发区棚(城)改办应积极协调街道办事处、民政和相关部门及时完善居民回迁后安置小区的社会化管理工作。

对于跨行政区域安置的项目，按照属地管理原则完善落实相应社会化管理工作。社保、民政等社区事务和户籍、治安等公安管理事务由安置小区所在地政府统一接收，迁出地政府配合。(具体见市城改发【2015】127号文件)。

(三)权证办理。各区、开发区棚(城)改办负责协调有关部门，监督项目改造主体负责在回迁安置工作完成后即启动办理安置房屋产权总证工作，进而督促协调项目征收搬迁实施主体落实回迁安置群众的安置房屋分户房产证办理工作。

附件1：

棚户区改造项目回迁安置小区前期物业管理服务招投标工作指导程序

一、办理条件

1.取得《西安市棚户区改造项目实施方案批复》。

2.改造项目的无形改造工作完成。

3.改造项目安置小区基本具备回迁安置条件及安置房达到协议约定的条件。

二、办理资料

1.棚户区改造项目改造主体通过各区、开发区棚(城)改办提请市棚改办回迁安置工作处关于棚户区改造项目安置小区前期物业管理服务招投标工作的请示；

2.安置小区公建配套设施建设情况的报告；

3.安置小区总平面图；

4.安置小区规划、土地、建设等建审手续。

三、办理要求

1.改造项目安置小区前期物业管理服务招标投标工作应符合相关法律、法规和政策的规定。

2.安置小区和开发区域设施设备相连，属一个物业服务区域的，或者安置小区和开发区域分离，单独构成物业服务区域的，前期物业管理服务招标投标工作都应在启动组织实施回迁安置工作或者取得《商品房预售许可证》，且业主入住之前90日内完成。

3.改造项目安置小区前期物业管理服务招标投标工作的评标委员会应当由招标人代表、各区棚(城)改办或开发区管委会相关机构代表、回迁群众代表和前期物业管理服务专家组成，成员为7人以上单数，其中前期物业管理服务方面的专家不得少于总数的2/3。

四、办理程序

1.棚户区改造项目改造主体原则上应通过各区、开发区棚(城)改办向市棚(城)改办回迁安置工作处提交办理资料；

2.回迁安置工作处查看现场，并对提交的资料和要件进行复核；

3.对符合条件的，须经市棚(城)改办主管领导同意后，由承办处室按照法定程序，指导项目改造主体开展前期物业管理服务招投标工作。

附件2：

棚户区改造项目回迁安置工作指导方案

回迁安置工作方案一般应包括组织方案和实施方案两部分。

一、回迁安置工作组织方案的内容一般应包括：

(一)成立由区级领导为组长的回迁安置工作领导小组，

成员单位应有区棚(城)改办、信访局、监察局、公安局、民政局和相关街道办事处等等单位。领导小组下设办公室，办公室具体负责×××改造项目回迁安置的全面工作。办公室再设立若干个具体工作小组，一般包括咨询接待、资料审核、选房安置、专项维修资金结算、财务结算、发证档案、物业管理、房屋维修、安全保卫、纪检信访、宣传报道、后勤保障、外联协调等职能小组，并明确各工作小组职责。

1、咨询接待组：负责按照协议顺序号通知被拆迁人，接待并解答回迁安置政策；帮助群众了解安置房屋户型等。

2、资料审核组：负责核对安置协议等相关资料，审核安置手续，签发《选房资格证明》；组织被拆迁人有序选房。

3、选房安置组：按照安置方案，合理引导被拆迁人公开、自主选房，并签发《安置房屋证明》。

4、财务结算组：按照《安置房屋证明》等资料进行过渡费，各类差价款项费用结算，开具《回迁安置费用结算单》。

5、发证档案组：复核整理并收回《安置协议》、《选房资格证明》、《安置房屋证明》、《回迁安置费用结算单》等资料。经安置群众签字确认后归档，并发放《回迁安置证明》。

6、专项维修资金结算组：负责按照《回迁安置证明》所载安置房屋面积收取该项费用，并出具《专项维修资金票据》(具体实施中，由各区、开发区棚改办适时协调市房屋专项维修资金管理中心派员现场办公)。

7、物业管理组：业主持《回迁安置证明》和《专项维修资金票据》到前期物业服务公司完善物业服务相关手续，组织验房和领取住房钥匙，并对验房中发现的房屋建设质量瑕疵问题进行登记。

8、房屋维修组：由建设单位维修人员负责对业主验房过程中发现的房屋建设质量瑕疵问题及时进行整改维修。

9、安全保卫组：负责维护安置现场秩序和人员安全。

10、纪检信访组：负责接待和处理回迁安置过程中的信访问题。

11、宣传报道组：通过报纸等新闻媒体，现场采用宣传栏、标语、横幅等形式，对回迁安置工作进行宣传报道。

12、后勤保障组：负责安置现场办公、饮食等保障工作。

13、外联协调组：负责联系市、区、街办、派出所和社区等部门，协调现场各工作小组，解决好回迁安置有关问题。

(二)明确回迁安置工作要求和工作纪律。

二、回迁安置工作实施方案的内容一般应包括：

(一)安置项目概况：包括回迁安置对象的户数、人数等，安置小区的地理位置、四邻地址，安置楼结构和户型，安置楼建设和综合验收情况等内容。

(二)回迁安置原则、方式、时间、地点和携带资料、证件。

1、回迁安置原则。遵循“公开、公平、公正”和“早搬迁、早安置”原则，并实行自主选择房屋与均衡层次、朝向配置相结合的办法，兑现安置协议。

2、具体方式方法：原则上一户两套住房的按高低层搭配安置；一户多套的(3套以上)按高、中、低层搭配自选房屋，并结合朝向搭配平衡安置，并可对严重肢体残疾、行动不便等特殊安置群众进行适当照顾。

3、将回迁安置的具体时间、地点及办理回迁安置需要携带的有关资料、证件通过登报、现场公告及电话联系等方式通知被拆迁人，并安排专人负责接待和宣传工作。

(三)收(退)费范围和类别

1、建筑安装类：原则上应明确安置房屋的实测面积为结算面积；安置房屋毛坯房交房标准和工料费退还标准；安置面积与协议面积差的收(退)费标准；跨行政区安置的区域差价标准；房屋的楼层差价、朝向差价调节费用标准；配套设施(水、电、气、暖、通讯)收费标准等。

2、过渡费用类：原则上应明确过渡费及其他相关费用的执行时段和标准。

3、房屋专项维修资金类：原则上应明确房屋专项维修资金的收费标准和缴纳方式(依据《西安市住宅专项维修资金管理办法》和市房发【2011】17号文件规定标准)。

4、物业管理服务类：原则上应明确前期物业管理服务费收费标准，包括水费、电费、卫生费、电梯费、装修押金、装修垃圾费等。

附件3：

棚户区改造项目回迁安置工作方案报备指导程序

一、申报条件

1.取得《西安市棚户区改造项目实施方案批复》；

2.改造项目回迁安置工作方案应经过论证、公布，征求公众意见；

3.改造项目安置房屋达到协议约定条件标准，取得建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证和施工许可证等相关建审手续；

4.回迁安置小区前期物业管理服务企业选聘工作完成。

二、报备资料

1.各区、开发区棚(城)改办提请棚户区改造项目回迁安置工作方案报备工作的请示及说明。内容应包含：拟定回迁安置工作方案的依据和方案的论证、公布及征求意见情况；

2.改造项目无形改造工作的完成情况和安置小区社区组建情况的说明文件或函件；

3.安置小区前期物业管理服务企业选聘情况的报告；

4.安置小区公建配套设施建设情况的报告；

5.安置小区规划、土地、建设、消防、环评等建审手续。

三、报备要求

1.回迁安置工作方案应符合相关法律、法规和政策的规定；

2.回迁安置工作方案由各区、开发区棚(城)改办组织召开论证会，区级的相关部门、改造主体和回迁安置群众代表参加；

3.回迁安置工作方案应征求安置群众意见。

四、报备程序

1.各区、开发区棚(城)改办向市棚(城)改办回迁安置工作处提交报备资料。

2.回迁安置工作处对资料进行复核。

3.符合相关规定的，须经市棚(城)改办主管领导同意后，由回迁安置工作处室按规定程序办理《关于同意×××项目回迁安置工作方案报备工作的通知》。

4.符合相关法律、法规、规章和政策规定的，自报备资料齐备之日起7个工作日完成。

5.不符合相关规定的，应在7个工作日书面内告知备案申报单位不予报备的理由，并将原报备资料退回。

编辑:崔林涛